현관 디딤판과 신발장이 만나는 부분, 그리고 신발장과 현관 타일이 만나는 부분에는

걸레받이 석재 또는 코킹 혹은 받침 철물 등의 시공을 권장하고 있습니다. 

만약 해당 부분에 물을 쏟았을 경우, 신발장을 만드는데 사용한 자재는 물에 약하여

물이 닿은 부분에 변형이 올 수 있기 때문이지요. 

<경기도 공동주택 품질점검 사례집>

안녕하세요. 사전점검대행업체 하방입니다.

현관 문을 열었을 때 벽에 부딪히지 않게 해주는 반달모양 도어 스토퍼를 아시나요?

사전점검 현장에 보시면 이 '반달 도어 스토퍼'를 가지고 하자다! 아니다! 하는 의견이 분분합니다.

명확히 말씀 드리면 이는 '설치 권고 사항'입니다.

경기도 공동주택품질점검 사례집에 따르면 세대 '현관문 후면에 바닥 도어스토퍼나 완충재를 시공'하여 파손을 방지 하여야 한다고 나와 있는데요. 

[경기도 공동주택 품질점검단]이 만든 공동주택 품질점검 사전 체크리스트에도 

현관문 여닫이 시 벽체에 충돌하여 도어록 파손유려 및 문짝 파손 불량 (바닥에 도어 스토퍼 설치)를 체크 항목으로 포함시켜 놓았습니다. 

[공동주택관리법 제37조]

제37조(하자보수 등) 

5항. 시장, 군수, 구청장은 제1항에 따라 입주자대표회의 등 및 임차인 등이 하자 보수를 청구한 사항에 대하여 사업주체가 정당한 사유 없이 따르지 아니할 때에는 시정을 명할 수 있다. 

제102조(과태료)

3항. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만 원 이하의 과태료를 부가한다. 

15의2. 제37조 5항에 따른 하자보수에 대한 시정명령을 이행하지 아니한자.

여기서 정당한 사유는 행정청이 재량으로 판단한다.

다만, 공동주택관리법 시행령 상 하자보수 절차의 준수 여부를 기준으로 판단한다. 

[공동주택관리법 시행령] 제38조

제38조 (하자보수 절차)

3. 사업주체는 제1항에 따라 하자보수를 청구받은 날(법 제48조 제1항 후단에 따라 하자 진단결과를 통보받은 떄에는 그 통보받은 날을 말한다)부터, 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 다음 각 호의 사항을 명시한 하자 보수계획(이하 "하자보수계획"이라 한다)을 입주자대표회의 등 또는 임차인 등에 서면(전자문서 및 전자거래 기본법, 제2조제1호에 따른 정보처리시스템을 사용한 전자문서를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수하여야 한다. 

다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 서면으로 통보하여야 한다.

1. 하자 부위, 보수방법 및 보수에 필요한 상당한 기간(동일한 하자가 2세대 이상에서 발생한 경우 세대별 보수 일정을 포함한다)

2. 담당자 성명 및 연락처

4. 그 밖에 보수에 필요한 사항

신축아파트 사전점검은 세대 내 하자를 확인하는 날을 말합니다.

이는 하자보수 청구 상 가장 첫 단계인데요. 하자 보수 청구 전 과정에 대해 소개하겠습니다. 

1. 하자의 발생 및 인지

입주자나 소유자는 건축물이나 시설에서 하자를 발견했을 때, 이를 시공사에 통지해야 합니다. 하자는 일반적으로 계약서에 명시된 내용이나 건축 기준을 충족하지 못한 결함을 의미합니다. 

2. 하자보수 기간

하자 보수는 특정 기간 내에 청구해야 합니다. 주택법에서는 내력 구조부(기둥, 보, 지붕 등)의 하자는 10년, 그 외 하자는 2~5년간 보수청구가 가능하다고 규정하고 있습니다. 이는 하자보수 책임 기간 내에 발생한 하자에 대해서만 청구할 수 있음을 의미합니다. 

3. 하자보수청구 절차

 - 하자 통보 

하자가 발생하면 소유자는 이를 시공사에 즉시 통보해야 합니다. 통상적으로 하자 보수 청구서는 문서로 제출되며, 하자의 구체적인 내용을 포함해야 합니다. 

- 시공사의 대응

시공사는 통보를 받은 후 일정 기간 내에 하자 여부를 확인하고, 보수를 진행하거나 보수 계획을 제시해야 합니다.

- 보수 거부 시

만약 시공사가 보수를 거부하거나 적절한 조치를 취하지 않을 경우, 소유자는 하자분쟁조정위원회에 중재를 요청하거나 법원에 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 

4. 하자분쟁조정위원회 활용

국토부 산하 하자분쟁조정위원회는 시공사와 입주자 사이에서 하자 관련 분쟁을 중재하는 역할을 합니다. 입주자가 시공사와 합의에 도달하지 못한 경우, 이 기관을 통해 조정이 가능합니다. 

5. 보수 방법

하자 보수는 원칙적으로 해당 하자를 직접 수리하는 방식으로 이루어지며, 시공사가 이를 거부할 경우 금전적 보상으로 대체될 수 있습니다. 

하자보수청구는 법적 기준에 맞춰 정해진 기간 안에 이루어져야 하는데요, 

증거자료를 철저히 준비해 대응하는 것이 중요합니다!

최근 지하주차장 내 전기차 화재로 인해 불안감이 커지고 있습니다. 

이러한 사건은 종종 일어나곤 했었는데요.

주차장 내 차량 화재 사고로 인한 다른 차량과 고용 설비가 훼손 되었을 경우에 대한

판결 내용이 있어 소개해 드립니다. 

[서울중앙지방법원 2019.10.16 선고 2019가단5313772 판결]

공동주택 하자의 조사, 보수 비용 산정 및 하자 판정 기준

관련법규

제37조(가구)

시공사가 설치한 주방가구, 수납가구를 포함한 가구류 등의 깨짐, 들뜸, 수직-수평불량, 고정불량(탈락위험), 개폐불량, 이음매 처리 불량 등이 시공상 결함을 원인으로 하여 안전상, 기능상 또는 미관상 지장을 초래하는 경우 이를 시공하자로 본다. 

제39조(가전)

1. 설계도서상 계획되어 시공사가 설치한 가전기기가 미시공, 변경시공, 시공불량(파손, 흠집, 찌그러짐 등), 작동 및 고정불량이 발생하여 안전상, 기능상 또는 미관상 지장을 초래하는 경우에는 시공하자로 본다. 

2. 견본주택 또는 분양책자 등에 제시된 사양의 가전기기가 설계 및 시공상의 오류로 인해 설치가 계획된 공간에 설치가 어렵고, 설치가 된다하더라도 작동이 불가능하여 기능상 지장을 초래한다면 시공하자로 본다. 

가전기기 보수비용 산정방법(제119조 2항 관련)

1. 규격오류

   - 설계도서에 맞는 가전기기 등의 설치비용(가전기기 구입비, 설치비, 철거비를 포함한다)으로 산정한다. 다만,        기능상 지장이 없는 경우에는 시공비 차액으로 산정할 수 있다. 

   - 가전기기를 새로이 설치한 경우 기존에 설치된 가전기기 등은 사업주체가 회수한다.

2. 작동. 기능불량

   - 보수가 가능한 경우에는 재설치 비용(철거비, 보수비, 설치비를 포함한다)을 산정한다. 

   - 보수 불가 시에는 신규 장비 설치비용(가전기기 구입비, 설치비, 철거비를 포함한다)을 산정한다. 

3. 부착, 접지,결선 불량

  - 하자의 실제 보수비용을 산정한다. 

공동주택 하자의 조사. 보수비용 산정 및 하자 판정기준

제 22조(창호 기능)

1. 창호의 틀과 짝의 수직.수평 및 닫힘 상태가 불량하여 문을 열고 닫는 것이 용이하지 않거나, 기밀성이 현저히       떨어지는 등 기능상 지장을 초래할 경우에는 시공하자로 본다. 

2. 거실, 침실 또는 발코니 등의 바닥에서부터 천장까지 트여 있는 부위에 설치한 미서기문 또는 미닫이문에 

    손잡이를 설치하지 아니하여 문을 열고 닫을 떄에 기능상 지장을 초래하는 경우에는 시공하자로 본다. 

    다만, 문을 열고 닫을 떄에 문제가 없는 경우에는 하자가 아닌 것으로 볼 수 있다. 

3. 침실의 방 여닫이문의 하부에 문턱이 없는 경우에는 그 여닫이문의 하부와 바닥 간의 틈새가 과다하거나 

     그 틈새를 최소화 할 수 있는 장치(모헤어, 고무재질 등)를 설치하지 아니한 경우에는 시공하자로 본다.

4. 수동식 또는 전자식 잠금장치가 미설치, 기능불량, 작동불량 등으로 안정상, 기능상 또는 미관상 지장을 

     초래할 경우에는 시공하자로 본다. 

물을 많이 사용하는 욕실!

화장실 청소 후, 그 물이 방으로 침범한다면 여간 찝찝하고 불편한 일이 아닐 수 없습니다. 

물이 넘치는 것을 막도록 욕실에는 턱이 설치되어 있습니다. 

어떤 분들은 욕실 실내화를 치우지 않고 닫을 수 있는 깊이? 라며 추상적으로 말씀하시곤 하시는데요. 

2022년 하자 분쟁 조정사례집에 따르면 욕실 문턱에 관한 법규가 잘 나와 있습니다. 

<참고>

2022년 하자분쟁사례집에 실린 사건입니다. 

해당 사건에 대해 위원회에서는 입주민의 편을 들어주었는데요. 

해당 사건에 대해 줄눈 색깔이 다른 것에대해서 건설사가 재보수해주는 것이 당연한 사항이고, 보수 공사 과정에서 먼지 등 추가 피해를 막기 위한 보양 등의 조치가 미흡하다 판단하여, 청소 비용까지 모두 배상하게 하는 것으로 결론을 내렸습니다. 

이번에 사전점검을 진행했던 곳의 사례입니다. 

주방 바닥의 색깔이 달랐습니다. 

또 다른 세대, 다른 장소에서도 타일의 색깔이 다른 하자가 발견되었습니다. 

이러한 이색하자는 하자를 보수하고 난 뒤에도 발생할 수 있는데요. 

2022년 하자심사 분쟁조정 사례집을 살펴보면 바닥 이색에 관한 사례를 찾아 볼 수 있는데요. 

이 사례의 경우에는 하자 보수를 받고 나서 동일 색상의 마루로 보수 되지 않아 재보수를 요청한 건이었습니다. 

건설사에서는 보수 후 시간이 지나면 동일 색상으로 바뀐다고 하였으나

조정위원이 확인 했을 때에도 확연히 구분이 가능한 정도의 이색이 확인되어
하자로 인정 받은 건이 있습니다.

국토교통부 고시에 따르면 

하자심사, 분쟁조정 또는 분쟁재정을 할 때에 설계도서 등에 내용이 없거나 내용이 서로 일치하지 않는 경우에는

다음 각호의 순서에 따라 하자 여부를 판정한다고 합니다. 

이를 기준으로 하자 보수비용을 산정하는데 하자 보수 비용은

직접비(재료비, 노무비, 경비) + 간접비(간접노무비, 제경비, 일반관리비, 이윤)+ 부가가치세

를 합한 금액이 됩니다. 

해당 하자 보수비용은 특별한 사정이 없는한 건설공사, 정보통신공사 및 전기공사 등에 대하여

주무부처의 장 또는 그가 지정하는 기관 또는 단체에서 정한 [표준품셈]을 준용하여 산출하는데,

만약, [표준품셈]에 없는 사항은 물가정보지 등 일반적으로 널리 통용되는 것을 적용할 수 있습니다. 

꼼꼼한 측정이 되지 않으면 바닥과 문 사이 틈새가 벌어지게 돕니다. 

과도한 틈새는 내부에서 발생하는 소음을 막지 못함은 물론이고, 미관상으로도 좋지 않습니다. 

2022년 국토부 하자 심의 사례집에 따르면 

안녕하세요. 사전점검대행업체 하방입니다. 

사전점검대행업체 하방이 신축아파트 사전점검 현장에서 굉장히 자주 발생하는 하자가

"바닥 들뜸" 하자인데요. 

바닥 하부 충전재가 부족하여 바닥 아랫부분을 탄탄하게 받치지 못하는 상태라 보시면 되시는데요.

이 때 해당 부분을 계속해서 밟거나, 무거운 것을 놓았을 때 아래로 꺼지게 되어

틈새가 발생할 수 있습니다. 

해당 하자의 경우 2022년 하자심사 분쟁조정 사례집에 따르면

해당 하자에 대해 명백히 하자라 규정되어 있습니다.

사전점검대행업체 하방이 하자 들뜸을 찾는 방법 및 하자 사진 등은 하방의 공식 블로그(클릭!!)에 

남겨 놓았으니 참고 부탁드리겠습니다. ^^ 

하자보수청구 시 모든 하자를 하나 하나 잡아야 할까요?

잡아내지 않은 하자들은 보수 받지 못 할까봐 걱정하시는 분들께 참고가 되실 판결 사례를 안내 드리겠습니다. 

[대법원 2007.1.26 선고 2002다 73333 판결]

판결요지

입주자대표회의는 건축에 관한 전문가가 아니기 때문에 공동주택에 발생한 모든 하자를 특정하고 그 구체적인 내용을 밝혀 하자보수청구권을 행사할 것을 요구하는 것은 합리성이 없다고 할 것임으로, 입주자대표회의가 사업주체에게 이미 발생한 전반적인 하자를 지적하고 그 대책을 요구하였다면, 각 하자 부분에 대한 포괄적인 권리를 행사 한 것으로 봄이 상당하다. 

공동주택관리법 제 37조에 따르면

시장, 군수, 구청장은 제 1항에 따라 입주자대표회의등 및 임차인등이 하자 보수를 청구한 사항에 대하여 사업주체가 정당한 사유 없이 따르지 아니할 때에는 시정을 명할 수 있다. 

102조에는

하자보수에 대한 시정명령을 이행하지 않은 자에게는 500만 원 이하의 과태료를 부과한다. 

- 정당한 사유 없이(행정청이 재량으로 판단함) 하자 보수를 하지 않는 경우

- 다만, 공동주택관리법 시행령 상 하자보수 절차의 준수 여부를 기준으로 판단

이라고 되어 있습니다. 

입주민의 바른 권리를 나라에서 다양한 방법으로 보장하고 있으니 놓치지 않으셨으면 좋겠습니다. 

신축아파트 사전점검 현장에서 발견된 하자 중 가장 많은 비중을 차지하고 있는 도배 하자!

그중에서도 창문, 붙박이장, 목문 틀 등 다른 자재와 맞물려 있는 부분의 도배지가 들떠 있거나 말려 있는 등의

하자가 빈번히 발생하고 있는데요. 

들뜸, 요철, 오염 등 대부분의 도배 하자에 대해서 2020년 국토부 하자판정 기준이 확대되며

인정 받을 수 있게 되었습니다. 

2022년 하자 심사. 분쟁조정 사례집에서도 이 부분은 명확히 시공하자라로 판단된다고 나와 있는데요. 

해당 하자로 인해 건설사와 분쟁을 겪고 계시다면? 위 자료를 근거로 강력히 주장해 보실 수 있습니다. 

<자료 출저 : 국토교통부 하자심사. 분쟁조정위원회 2022년 하자심사.분쟁조정 사례집>