국토교통부 하자 심사, 분쟁 조정위원회에 매년 평균 4300건 이상의 하자 분쟁 사건이 접수되고 있는 현재, 그 중에서 분쟁위로부터 하자 여부 등에 대한 실체적 판단을 받지 못하고(종결) 각하되는 경우가 많다고 합니다. 각하 되는 사건 중에 많은 수가 사업주체 등에게 공동주택관리법 및 같은 법 시행령에서 정한 담보책임기간 내에 하자보수 등을  청구했다는 사실을 객관적으로 입증하지 못한 사건들이 있다고 하는데요.

사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단의 청구에 따라 하자 보수해야 하고, 입대위 등은 공동주택에 하자가 발생한 경우 담보책임 기간 내에 사업주체 등에게 하자 보수를 청구해야 한다고 명시되어 있습니다. (공동주택관리법 제37조1항, 공동주택관리법 시행령 제38조1항)

그런데 담보책임기간 준수 여부 입증의 문제가 발생하는 사례에는 입주자 등이 분쟁위에 답보책임기간을 경과해 사건을 접수했음에도 담보책임기간 내에 사업주체 등에게 하자 보수 등을 직접 청구한 사실이 있다고 주장할  떄라고 하는데요. 

입주자께서는 담보책임기간 도과 전에 사업주체 등에게 전화 통화로 하자보수 등을 청구했다거나 사업주체 등이 관리하는 어플을 통해 하자보수를 청구한 사실만 있다면 그 사실 자체로 입증이 충분하다고 생각하셔서 이러한 문제가 발생한다고 하는데요. 

이 사실만으로는 입증하기가 힘들어,. 하자 보수 등을 청구할 때부터 청구의 내용과 그 청구 시점을 명확하게 확인할 수 있는 내용증명, 문자 메시지 등의 방법을 이용하는 것이 입증 곤란을 방지할 수 있다고 합니다. 

사전점검 때, 혹은 입주 후 발견한 하자를 지적하고 그 대책을 요구하는 정도로 내용증명이나 문자 메세지 등에 담아 전달하면 충분하다고 하는데요.(대법원 2007.1.226 선고 2002다73333 판결 등 참조)

또 다른 방법으로는 관리주체(관리사무소장)를 통해 사업주체 등에게 하자 보수 등을 청구하는 방법이라고 합니다. 입주자는 관리주체가 전유부분에 대한 하자보수 청구를 대행하게 할 수 있고(공동주택관리법 시행령 제38조 제2항), 입주자 또는 입대의를 대행하는 관리주체는 하자보수 이력, 담보책임기간 준수 여부 등의 확인에 피요한 '하자보수청구 내용이 적힌 서류', 입주자 또는  입대의의 하자보수청구 대행을 위해 관리주체가 입주자 또는 입대의로부터 제출받은 서류' 등을 관리주체가 사업주체에 하자 보수를 청구한 날부터 10년간 보관해야 한다. 

또 관리주체는 답보책임기간 준수 여부를 확인하기 위한 서류 제공 요구가 있으면 바로 열람하게 하거나 사본 또는 복제본을 제공해야 한다 따라서 입주자등이 관리주체를 통한 하자보수 청구 방법을 이용하면 담보책임기간 준수 여부 입증에 필요한 객관적 자료를 확보할 수 있다. (공동주택관리법 제38조의 2 제1항 및 공동주택관리법 시행령 제45조의 2 제 1항 내지 제3항 등)

입증의 문제는 법원에 가서도 중요하게 작용하는데, 법원도 사업주체 등이 담보책임기간의 기산점 및 기간의 도과 사실을 입증하면 입주자등이 담보책임기간 내에 권리를 행사한 사실을 입증해야 한다고 보고 있다. 입주자등이 분쟁위의 하자 여부 판정 등에 불복해 법원에 소를 제기하더라도 같은 문제에 봉착할 수 있다고 하네요. 

참고하시라고 기사 원문을 첨부 자료로 넣어 놓겠습니다.

하자 입증을 하기 위해서는 먼저 하자가 어떤 것이 있는지 확인할 수 있어야 겠지요?! 

사전점검대행업체 하방이 여러분을 대신해 세대 내 하자를 찾아 드리겠습니다.

마루와 현관디딤판의 접합면을 마감할 때는 재료 분리대를 사용해야 합니다. 

그런데 재료분리대와 마루 그리고 대리석 사이 틈새가 있다면?

또 다른 하자가 될 수 있습니다. 

해당 하자의 문제가 있을 때 하자 보수 청구 시 아래의 내용을 참고해 보세요

신축아파트 사전점검 현장에는 창틀이 깨져 있거나, 필름이 벗겨져 있거나 찍혀 있는 등의

하자를 심심치 않게 발견할 수 있습니다. 

이때 하자 보수를 신청한다면 어떻게 처리가 될까요?

마음 같아서는 전체 교체를 받아 새 제품을 설치하고 싶으시겠지만

하자분쟁위원회의 하자 사례를 살펴보면 다음과 같이 조정안을 제시하였습니다. 

걸레받이와 바닥면의 틈새는 코킹으로 마감해 주어야 합니다.

그러나 신축아파트 사전점검 현장에선 코킹이 터져 있거나, 미시공되어 있는 하자는 물론이고

마루와 걸레받이 틈이 과도하게 벌어져서 코킹으로 마감을 대신 해놓은 사례들도

발견되고 있는데요.

국토부관할 하자분쟁위원회의 사례에 따르면 해당 하자는 모두 기능상 또는 미관상 지장을 초래하는 경우로

시공하자로 인정될 수 있습니다.

욕실 샤워부스 시공 및 하자 설명

욕실 샤워부스는 욕실 내에서 물 튐 현상을 방지하고, 공간을 분리하여 청결과 안전을 유지하는 중요한 역할을 합니다. 따라서 샤워부스 시공 시에는 안전과 내구성을 충분히 고려해야 하며, 시공 후 발생할 수 있는 하자에도 대비할 필요가 있습니다. 다음은 욕실 샤워부스 시공 시 주의할 점과 발생할 수 있는 하자 사항에 대한 설명입니다.

1. 보강바 설치의 필요성

욕실 샤워부스의 일부 구조는 흔들림이 발생할 수 있는 구조로 되어 있어, 이러한 부분에는 보강바를 설치하는 것이 권장됩니다. 보강바는 샤워부스의 견고함을 높이고, 사용 중 발생할 수 있는 흔들림이나 부딪힘에 의한 파손을 방지합니다. 다만, 보강바를 설치하지 않거나 설치 위치가 불안정한 경우, 사용 중 불안감이 생기거나 더 심각한 안전 사고로 이어질 수 있습니다. 따라서 시공 시 이러한 보강 요소를 제대로 설치하여 견고한 구조를 확보하는 것이 중요합니다.

2. 안전유리 사용

샤워부스에 사용되는 유리는 충격과 파손에 강한 안전유리 또는 접합유리로 시공해야 합니다. 안전유리의 경우, 외부에서 큰 충격이 가해져도 파편이 비산되지 않거나 둥글고 안전한 형태로 깨져 부상을 예방할 수 있습니다. 특히 욕실은 물기가 많고 미끄러질 위험이 큰 장소이기 때문에, 만일을 대비해 안전유리로 시공하는 것이 필수적입니다. 일반 유리를 사용할 경우 깨졌을 때 파편이 날아다니며 큰 부상을 초래할 수 있어, 안전 기준을 준수하지 않는 시공은 하자로 간주될 수 있습니다.

3. 무힌지(틈) 타입의 권장

샤워부스의 출입문은 힌지 타입보다는 무힌지(틈) 타입으로 설치하는 것이 권장됩니다. 힌지 타입은 문이 열리고 닫히는 과정에서 틈이 발생할 수 있으며, 시간이 지나면서 문이 처지거나 유격이 생길 가능성이 있습니다. 반면 무힌지 타입은 구조적으로 더 견고하여 시간이 지나도 틈이 생길 가능성이 낮고, 물이 새어 나오는 문제를 예방할 수 있습니다. 따라서 무힌지 타입으로 시공하는 것이 장기적으로 하자를 방지할 수 있는 방법입니다.

4. 시공 기준에 따른 안전유리 사용 규정

국내 ‘실내건축 구조 및 시공 방법 등에 관한 기준’에 따르면, 욕실에 설치되는 샤워부스의 재료가 유리일 경우 반드시 안전유리를 사용해야 한다고 명시되어 있습니다. 이 기준에 따라, 안전유리는 추가로 45kg의 하중을 75cm 높이에서 낙하하는 충격력에도 파손되지 않아야 하며, 충격에 의해 위험하지 않게 깨져야 합니다. 이러한 기준을 충족하지 않는 유리를 사용한 시공은 심각한 안전상의 하자가 될 수 있으며, 사고 발생 시 시공업체의 책임이 클 수 있습니다.

5. 시공 후 관리 및 점검의 필요성

샤워부스는 매일 사용하는 시설물이므로 사용 빈도가 높아지면 점차 마모나 부품의 느슨함, 유리의 처짐 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 정기적인 점검을 통해 문짝이나 보강바의 상태를 확인하고 필요 시 조치를 취해야 합니다. 만약 시공 후 이러한 관리가 부족하여 문제가 발생할 경우, 이는 시공 자체의 하자가 아니라 관리 소홀에 의한 문제로 판단될 수 있습니다. 그러나 처음 시공 시 불량한 자재를 사용하거나 부주의한 시공이 이루어진 경우, 하자 발생 시 이를 보수하는 데 많은 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정 기준

(국토교통부고시 제2021-1262호, 2021.11.23 일부개정)

제34조(도배)

시공상 결함 등이 원인이 되어 도배지 및 시트지에서 발생한 들뜸, 주름, 이음부 벌어짐 등으로 인해  미관상 지장을 초래하는 경우에는 시공하자로 본다. 단, 봉투바름 등 시공특성으로 발생하는 들뜸 등의 현상은 하자로 보지 아니한다. 

제35조(바닥재)

시공상 결함 등이 원인이 되어 바닥재에 발생한 파손, 들뜸, 삐걱거림, 벌어짐, 단차, 솟음 등이 안전상, 기능상 또는 미관상 지장을 초래하는 경우에는 시공하자로 본다. 단, 시공특성으로 발생하는 벌어짐 등의 현상은 하자로 보지 아니한다. 

제37조(가구)

시공사가 설치한 주방가구, 수납가구를 포함한 가구류 등의 깨짐, 들뜸, 수직/수평불량, 고정불량(탈락위험), 개폐불량, 이음매 처리불량 등이 시공상 결함을 원인으로 하여 안전상, 기능상 또는 미관상 지장을 초래하는 경우 이를 시공하자로 본다. 

현관 디딤판과 신발장이 만나는 부분, 그리고 신발장과 현관 타일이 만나는 부분에는

걸레받이 석재 또는 코킹 혹은 받침 철물 등의 시공을 권장하고 있습니다. 

만약 해당 부분에 물을 쏟았을 경우, 신발장을 만드는데 사용한 자재는 물에 약하여

물이 닿은 부분에 변형이 올 수 있기 때문이지요. 

<경기도 공동주택 품질점검 사례집>

안녕하세요. 사전점검대행업체 하방입니다.

현관 문을 열었을 때 벽에 부딪히지 않게 해주는 반달모양 도어 스토퍼를 아시나요?

사전점검 현장에 보시면 이 '반달 도어 스토퍼'를 가지고 하자다! 아니다! 하는 의견이 분분합니다.

명확히 말씀 드리면 이는 '설치 권고 사항'입니다.

경기도 공동주택품질점검 사례집에 따르면 세대 '현관문 후면에 바닥 도어스토퍼나 완충재를 시공'하여 파손을 방지 하여야 한다고 나와 있는데요. 

[경기도 공동주택 품질점검단]이 만든 공동주택 품질점검 사전 체크리스트에도 

현관문 여닫이 시 벽체에 충돌하여 도어록 파손유려 및 문짝 파손 불량 (바닥에 도어 스토퍼 설치)를 체크 항목으로 포함시켜 놓았습니다. 

[공동주택관리법 제37조]

제37조(하자보수 등) 

5항. 시장, 군수, 구청장은 제1항에 따라 입주자대표회의 등 및 임차인 등이 하자 보수를 청구한 사항에 대하여 사업주체가 정당한 사유 없이 따르지 아니할 때에는 시정을 명할 수 있다. 

제102조(과태료)

3항. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만 원 이하의 과태료를 부가한다. 

15의2. 제37조 5항에 따른 하자보수에 대한 시정명령을 이행하지 아니한자.

여기서 정당한 사유는 행정청이 재량으로 판단한다.

다만, 공동주택관리법 시행령 상 하자보수 절차의 준수 여부를 기준으로 판단한다. 

[공동주택관리법 시행령] 제38조

제38조 (하자보수 절차)

3. 사업주체는 제1항에 따라 하자보수를 청구받은 날(법 제48조 제1항 후단에 따라 하자 진단결과를 통보받은 떄에는 그 통보받은 날을 말한다)부터, 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 다음 각 호의 사항을 명시한 하자 보수계획(이하 "하자보수계획"이라 한다)을 입주자대표회의 등 또는 임차인 등에 서면(전자문서 및 전자거래 기본법, 제2조제1호에 따른 정보처리시스템을 사용한 전자문서를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수하여야 한다. 

다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 서면으로 통보하여야 한다.

1. 하자 부위, 보수방법 및 보수에 필요한 상당한 기간(동일한 하자가 2세대 이상에서 발생한 경우 세대별 보수 일정을 포함한다)

2. 담당자 성명 및 연락처

4. 그 밖에 보수에 필요한 사항

신축아파트 사전점검은 세대 내 하자를 확인하는 날을 말합니다.

이는 하자보수 청구 상 가장 첫 단계인데요. 하자 보수 청구 전 과정에 대해 소개하겠습니다. 

1. 하자의 발생 및 인지

입주자나 소유자는 건축물이나 시설에서 하자를 발견했을 때, 이를 시공사에 통지해야 합니다. 하자는 일반적으로 계약서에 명시된 내용이나 건축 기준을 충족하지 못한 결함을 의미합니다. 

2. 하자보수 기간

하자 보수는 특정 기간 내에 청구해야 합니다. 주택법에서는 내력 구조부(기둥, 보, 지붕 등)의 하자는 10년, 그 외 하자는 2~5년간 보수청구가 가능하다고 규정하고 있습니다. 이는 하자보수 책임 기간 내에 발생한 하자에 대해서만 청구할 수 있음을 의미합니다. 

3. 하자보수청구 절차

 - 하자 통보 

하자가 발생하면 소유자는 이를 시공사에 즉시 통보해야 합니다. 통상적으로 하자 보수 청구서는 문서로 제출되며, 하자의 구체적인 내용을 포함해야 합니다. 

- 시공사의 대응

시공사는 통보를 받은 후 일정 기간 내에 하자 여부를 확인하고, 보수를 진행하거나 보수 계획을 제시해야 합니다.

- 보수 거부 시

만약 시공사가 보수를 거부하거나 적절한 조치를 취하지 않을 경우, 소유자는 하자분쟁조정위원회에 중재를 요청하거나 법원에 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 

4. 하자분쟁조정위원회 활용

국토부 산하 하자분쟁조정위원회는 시공사와 입주자 사이에서 하자 관련 분쟁을 중재하는 역할을 합니다. 입주자가 시공사와 합의에 도달하지 못한 경우, 이 기관을 통해 조정이 가능합니다. 

5. 보수 방법

하자 보수는 원칙적으로 해당 하자를 직접 수리하는 방식으로 이루어지며, 시공사가 이를 거부할 경우 금전적 보상으로 대체될 수 있습니다. 

하자보수청구는 법적 기준에 맞춰 정해진 기간 안에 이루어져야 하는데요, 

증거자료를 철저히 준비해 대응하는 것이 중요합니다!

최근 지하주차장 내 전기차 화재로 인해 불안감이 커지고 있습니다. 

이러한 사건은 종종 일어나곤 했었는데요.

주차장 내 차량 화재 사고로 인한 다른 차량과 고용 설비가 훼손 되었을 경우에 대한

판결 내용이 있어 소개해 드립니다. 

[서울중앙지방법원 2019.10.16 선고 2019가단5313772 판결]

공동주택 하자의 조사, 보수 비용 산정 및 하자 판정 기준

관련법규

제37조(가구)

시공사가 설치한 주방가구, 수납가구를 포함한 가구류 등의 깨짐, 들뜸, 수직-수평불량, 고정불량(탈락위험), 개폐불량, 이음매 처리 불량 등이 시공상 결함을 원인으로 하여 안전상, 기능상 또는 미관상 지장을 초래하는 경우 이를 시공하자로 본다. 

제39조(가전)

1. 설계도서상 계획되어 시공사가 설치한 가전기기가 미시공, 변경시공, 시공불량(파손, 흠집, 찌그러짐 등), 작동 및 고정불량이 발생하여 안전상, 기능상 또는 미관상 지장을 초래하는 경우에는 시공하자로 본다. 

2. 견본주택 또는 분양책자 등에 제시된 사양의 가전기기가 설계 및 시공상의 오류로 인해 설치가 계획된 공간에 설치가 어렵고, 설치가 된다하더라도 작동이 불가능하여 기능상 지장을 초래한다면 시공하자로 본다. 

가전기기 보수비용 산정방법(제119조 2항 관련)

1. 규격오류

   - 설계도서에 맞는 가전기기 등의 설치비용(가전기기 구입비, 설치비, 철거비를 포함한다)으로 산정한다. 다만,        기능상 지장이 없는 경우에는 시공비 차액으로 산정할 수 있다. 

   - 가전기기를 새로이 설치한 경우 기존에 설치된 가전기기 등은 사업주체가 회수한다.

2. 작동. 기능불량

   - 보수가 가능한 경우에는 재설치 비용(철거비, 보수비, 설치비를 포함한다)을 산정한다. 

   - 보수 불가 시에는 신규 장비 설치비용(가전기기 구입비, 설치비, 철거비를 포함한다)을 산정한다. 

3. 부착, 접지,결선 불량

  - 하자의 실제 보수비용을 산정한다. 

공동주택 하자의 조사. 보수비용 산정 및 하자 판정기준

제 22조(창호 기능)

1. 창호의 틀과 짝의 수직.수평 및 닫힘 상태가 불량하여 문을 열고 닫는 것이 용이하지 않거나, 기밀성이 현저히       떨어지는 등 기능상 지장을 초래할 경우에는 시공하자로 본다. 

2. 거실, 침실 또는 발코니 등의 바닥에서부터 천장까지 트여 있는 부위에 설치한 미서기문 또는 미닫이문에 

    손잡이를 설치하지 아니하여 문을 열고 닫을 떄에 기능상 지장을 초래하는 경우에는 시공하자로 본다. 

    다만, 문을 열고 닫을 떄에 문제가 없는 경우에는 하자가 아닌 것으로 볼 수 있다. 

3. 침실의 방 여닫이문의 하부에 문턱이 없는 경우에는 그 여닫이문의 하부와 바닥 간의 틈새가 과다하거나 

     그 틈새를 최소화 할 수 있는 장치(모헤어, 고무재질 등)를 설치하지 아니한 경우에는 시공하자로 본다.

4. 수동식 또는 전자식 잠금장치가 미설치, 기능불량, 작동불량 등으로 안정상, 기능상 또는 미관상 지장을 

     초래할 경우에는 시공하자로 본다. 

물을 많이 사용하는 욕실!

화장실 청소 후, 그 물이 방으로 침범한다면 여간 찝찝하고 불편한 일이 아닐 수 없습니다. 

물이 넘치는 것을 막도록 욕실에는 턱이 설치되어 있습니다. 

어떤 분들은 욕실 실내화를 치우지 않고 닫을 수 있는 깊이? 라며 추상적으로 말씀하시곤 하시는데요. 

2022년 하자 분쟁 조정사례집에 따르면 욕실 문턱에 관한 법규가 잘 나와 있습니다. 

<참고>